Konut Yatırımı Yapmanın Yeni Yolu: Gayrimenkul Sertifikaları

Gayrimenkul yatırımcılığı kulağa hep büyük bir oyunun parçası gibi gelir: Yüksek giriş bedelleri, peşinatlar, tapular... Milyonluk daireler, arsalar ya da kiraya verilmiş dükkânlar...

Elinizde sadece birkaç bin lira varsa, bu piyasaya dışarıdan bakmaktan başka çareniz yokmuş gibi hissedersiniz.

Oysa bir gayrimenkul projesine, yani daha temeldeyken başlayan büyük bir yatırıma siz de küçük birikimlerinizle ortak olabilirsiniz. Bitmiş bir konuta değil belki, ama projenin kendisine ortak olmak mümkün. Peki, bu nasıl mı oluyor? Cevabı, ihtimal ki adını ilk kez duyacağınız bir yatırım aracında gizli: Gayrimenkul sertifikaları.

Bu yatırım aracını ilk kez duymuş olabilirsiniz, çünkü ülkemizde gayrimenkul sertifikası ihracı çok defa gerçekleşmiş değil; ancak uzun bir aradan sonra TOKİ ve Emlak Konut işbirliği ile Başakşehir’de inşası başlayacak olan Damla Konut projesine ait gayrimenkul sertifikasının halka arzı SPK tarafından 23 Temmuz 2025 tarihinde onaylandı.

Bu yazıda, gayrimenkul sertifikalarının ne olduğundan başlayarak, sistemin nasıl çalıştığını, küçük yatırımcıya ne tür fırsatlar sunduğunu, risklerini, avantajlarını ve gayrimenkul sertifikası yatırımı yapılırken nelere dikkat edilmesi gerektiğini Damla Kent sertifikaları özelinde ele alacağız.

1. Gayrimenkul Sertifikası Nedir?

Gayrimenkul sertifikaları (GS) başlayacak ya da devam etmekte olan bir gayrimenkul projesinin belirli bir payını temsil eden hibrit özelliğe sahip varlığa dayalı bir yatırım aracıdır. Hibrit yapıdadır; çünkü hem menkul kıymet gibi alınıp satılabilir, hem de belirli şartlar sağlandığında fiziksel bir taşınmaz edinme hakkı sunar.

Yatırımcı, gayrimenkul sertifikaları sayesinde, belirli sayıda gayrimenkul sertifikasına sahip olarak dilerse konut sahibi olabilir (asli edim) ya da isterse hisse senedi alır satar gibi, gayrimenkul sertifikaları alıp satarak piyasa fiyatındaki dalgalanmalardan sermaye kazancı elde edebilir.

2. Emlak Konut Damla Kent Gayrimenkul Sertifikası Nasıl Alınır?

Damla Kent projesine ait gayrimenkul sertifikalarının halka arzında talep toplama tarihleri 4-8 Ağustos 2025, halka arz fiyatı ise 7,59 TL olarak belirlenmiş durumda. Dolayısıyla Damla Kent projesinin gayrimenkul sertifikasını almak isteyen yatırımcılar bu tarihler içerisinde bankalar veya aracı kurumlar üzerinden talepte bulunabilirler.

Söz konusu sertifikaların halka arzı sonrası ise bu sertifikalar DMLKT kısa koduyla 14 Ağustos’ta borsada işleme başlayacak ve 3 Ağustos 2029 tarihine kadar borsada alım-satımı da mümkün olacaktır.

3. Gayrimenkul Sertifikalarının İşlem Süreci Nasıl İşler?

Halka arz edilen her gayrimenkul sertifikasının borsada işlem göreceği bir son gün var ve bu süre önceden bellidir. Pazar süresi içerisinde satılmayan bir gayrimenkul sertifikası ise ya asli edim ya tali edimle sonlanır.

Süreç kısaca şu şekilde işliyor: Bir gayrimenkul sertifikası, bir gayrimenkul projesinin başlangıcında halka arz ediliyor ve sonrasında da BİST bünyesinde bu sertifikaların alınıp-satılmasına imkan verecek ilgili pazar açılıyor. Yine buna yakın bir tarihte ilgili gayrimenkul projesinin inşası başlıyor; ki Damla Kent Projesi’nin inşasına da, tahmini 11-14 Ağustos tarihleri arasında başlanması planlanıyor.

Yatırımcılar ister halka arz sırasında aldıkları isterse sonradan borsada topladıkları gayrimenkul sertifikalarını, yine pazar süresi sonuna (bu proje için 3 Ağustos 2029) kadar piyasadaki o anki fiyattan satabiliyor ya da pazardan alım yapmaya devam edebiliyor. Dolayısıyla bu süreçte işlemler, hisse senetlerinde olduğu gibi, önce halka arz, sonrasında ise ikincil piyasa işlemleri şeklinde ilerliyor.

Pazar süresi içerisinde satılmayan gayrimenkul sertifikaları ise ya asli edime ya da tali edime konu oluyor. Asli edim, projede yer alan herhangi bir bağımsız bölüme karşılık gelecek sayıda gayrimenkul sertifikasına sahip olan yatırımcıların, ellerindeki sertifikaları, ilgili bağımsız bölümün tapusunu devralmak suretiyle mülk olarak edinmelerine deniliyor.

Asli edim yoluyla bağımsız bölüm mülkiyeti alacak kadar elinde gayrimenkul sertifikası olmayan ya da olmasına rağmen bağımsız bölüm almayı tercih etmeyen yatırımcıların sertifikaları ise tali edim ile itfa ediliyor.Tali edimde gayrimenkul sertifikası sahibine, gayrimenkul satışından elde edilen gelir, payı oranında parasal olarak ödeniyor.

4. Asli Edim Süreci Nasıl İşler?

Yatırımcının, elinde bulundurduğu gayrimenkul sertifikaları karşılığında projeden herhangi bir dairenin tapusunu almasına, yani gayrimenkul projesi içindeki kendi tercih edeceği bir bağımsız bölümü talep edip, onun mülkiyetine sahip olmasına asli edim denildiğini belirtik, şimdi de bu sürecin nasıl işleyişine biraz daha yakından bakalım.

Öncelikle asli edim için talep oluşturma gerektiğini belirtelim. Bu talep, yatırımcı tarafından belirlenen tarih aralığı içerisinde (Damla Kent için 12 Şubat 2026 ila 11 Ağustos 2028 tarihleri arası) herhangi bir tarihte aracı kurumlar üzerinden yapılabiliyor.

Gelen yatırımcı talebi, ihraççı tarafından (Emlak Konut) 2 iş günü içinde olumlu ya da olumuz cevaplanıyor. Eğer bağımsız bölüm daha önce başkasına satılmış ise ilgili bölümün satışı haliyle mümkün olamıyor. Eğer uygunluk varsa, bu defa da yatırımcıya 10 gün içinde gelin ve "satış vaadi sözleşmesi" imzalayıp bu işi tamamlayayım deniliyor.

Yatırımcının asli edim talebini "kullanım süresi" içerisinde erken ya da geç yapması bağımsız bölümün karşılık geldiği gayrimenkul sertifikası adedi açısından bir farklılık yaratmıyor. Dolayısıyla asli edim maliyetini etkileyen temel unsur, gayrimenkul sertifikalarının hangi ortalama maliyetle toplandığıdır.

Eğer projede asli edim sonucu bir bağımsız bölüm satışı gerçekleşirse, bu durum KAP vasıtasıyla kamuya açıklanıyor.

5. Projedeki Her Bağımsız Bölüm Aynı Adet Gayrimenkul Sertifikasına Mı Karşılık Geliyor?

Hayır, bağımsız bölümlerin karşılık geldiği toplam gayrimenkul sertifikası adedi birbirinin aynısı olacak diye bir kural yok; çünkü bağımsız bölümlerin gerek metrekaresi gerekse şerefiyesi farklı olabiliyor. Şerefiye dediğimiz de, lütfen akıl karıştırmasın; çünkü bağımsız bölümlerin değer farklarına hemen hemen her gayrimenkulden zaten hepimiz aşinayız. Örneğin, aynı bina ya da site içinde yer alsalar bile, bir dairenin havuza bakması, diğerinin yola cepheli olması ya da birinin zemin katta, diğerinin orta katta bulunması gibi farklar değer üzerinde doğrudan etkili olur. Şerefiye de işte tam olarak bu tür nitelik farklarından kaynaklanan değer farklılıklarını ifade eder.

Damla Kent projesinde 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 şeklinde farklı büyüklükte konutlar bulunuyor ve bunların şerefiyeleri de değişiyor. Dolayısıyla farklı konut tiplerinin asli edimine başvuru için sahip olunması gereken sertifika adedi de, konut tipi ve şerefiyeye göre belirli bir aralıkta farklılık gösteriyor.

Bu noktada örnek vermek gerekirse, A etabındaki bir apartmanın 5 katında bulunan 2+1’lik bir daireye baktığımızda, 1.142.404 adet sertifika gerektiği bilgisiyle karşılaşıyoruz. Demek ki bu halka arz fiyatından bu kadar gayrimenkul sertifikası satın alınacak olsa, 1.142.404* 7,59 TL=8.670.846,36 TL maliyetle, ilgili daire için asli edim başvurusunda bulunulabilecek.

6. Bağımsız Bölümler İçin Gerekli Sertifika Adedi Nasıl Öğrenilir?

Damla Kent projesinden devam edecek olursak, burada örnek olarak verdiğimiz bağımsız bölümlerin (konut) değerleri, gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından takdir ediliyor ve halka arz fiyatı da buradan bulunuyor. Ancak her dairenin ekspertiz değeri farklı olduğu için, her daire için gerekli sertifika adedi de değişiyor. Hangi konutun kaç adet sertifikaya karşılık geldiğini öğrenmek için ise, projenin internet sitesine ya da KAP’ta yayımlanan halka arz izahnamesi veya ek bilgilendirme kaynaklarına bakmak yeterli.

7. Tali Edim Nedir?

Asli edim kullanım süresi içerisinde, asli edim talebinde bulunmayan veya ilgili sertifika henüz borsada işlem görmeye devam ettiği sırada elindeki gayrimenkul sertifikalarını satmamış olan yatırımcılar otomatikman tali edim talep etmiş sayılıyor. Peki, tali edimde, gayrimenkul sertifikası sahibine ne kadar para ödeneceği nasıl belirleniyor?

Öncelikle asli edime konu olmayan bağımsız bölümler belirli bir süreliğine
açık artırmaya çıkarılıyor ve burada satım gerçekleştiğinde elde edilen gelir, gayrimenkul sertifikaları sahibine payı oranında dağıtılıyor.

Peki ya bağımsız bölümler açık artırmada da satılamazsa ne oluyor?

O takdirde de bir gayrimenkul değerleme şirketi tarafından tespit edilen değerin (ekspertiz raporu) en az %80’i oranında belirlenecek bir fiyat üzerinden, satın alımlar TOKİ tarafından yapılacak ve tali edim bu şekilde sonlandırılacak.

8. Gayrimenkul Sertifikası Almanın Riskleri Nelerdir?

Gelelim işin “kârlı mı, riskli mi” kısmına. Önce kârlılık nasıl oluşur, ona bakalım. Gayrimenkul sertifikalarında kâr etmenin mantığı basit: Ucuz al, pahalı sat.

• Borsada al-sat yaptıysanız: Halka arzda ya da piyasadan aldığınız sertifikaları, daha yüksek fiyata sattıysanız, kâr elde edersiniz. Tersi olursa, zarar.
• Tali edime gittiyseniz: Sertifikaları kaça aldınız, tali edimde size ne kadar ödendi? Aradaki fark, yine benzer şekilde kâr ya da zararınızı belirler.
• Asli edimle ev aldıysanız: Burada kâr/zarar hesabı biraz karmaşık. Sertifikaların ortalama maliyeti neydi? Aldığınız dairenin “adil değeri” ne? Bunu tahmin etmek için tali edim ödemelerine bakabilirsiniz. Ama net bir rakam zor, çünkü gayrimenkulün anlık piyasa değerini gösteren bir ekran yok. Elinizde tapu var, satmadığınız sürece kâr/zarar biraz havada kalıyor.

Risklere gelince, her yatırım gibi bunda da işin bir “ters” tarafı var:

• Fiyat riski: Sertifikaları aldığınızdan daha ucuza satarsanız ya da tali edimde düşük ödeme alırsanız, zarar edersiniz.
• Likidite riski: Borsada sertifikaların alıcısı az olabilir, bu da satışı zorlaştırır.
• Proje riski: Projenin Emlak Konut ile TOKİ işbirliğinde oluşu ve TOKİ’nin güvenceleleri burada elbette önemli bir unsur. Ancak yine de genel proje riskleri kapsamında; inşaatın tamamlanamaması veya planlanandan geç tamamlanması, piyasanın beklenenden kötü gitmesi ya da projenin değer kazanmaması gibi genel riskler sayılabilir.

9. Damla Kent Sertifikalarına Yatırım Yaparken Nelere Dikkat Edilmeli?

Herhangi bir gayrimenkul projesine ait gayrimenkul sertifikası yatırımı yapmadan evvel, öncelikli olarak izahname başta olmak üzere, ihraçla ilgili tüm dokümanların dikkatle okunmasında fayda var. Örneğin hangi dairenin kaç sertifikaya karşılık geldiği, şerefiye farklarının nasıl belirlendiği ve bağımsız bölümlerle ilgili detayların tamamı oralarda yer alacaktır.

Bu noktada da sertifika bazlı maliyet hesabı da kritik çünkü sertifikaları hangi fiyattan aldığınız, elde edeceğiniz getiriyi doğrudan etkiliyor. Bu da ilk alımın mı yoksa ikincil piyasadan yapılan işlemlerin mi daha avantajlı olduğunu sorgulamanız anlamına geliyor.

Diğer yandan, işlemlerde süre takibi de önemli. Borsada alım-satım için son tarih 3 Ağustos 2029, asli edim talebi ise en geç 11 Ağustos 2028’e kadar yapılmalı.

Son olarak, yatırımınızın değer kazanıp kazanmayacağını belirleyen en önemli unsur da piyasa koşulları olacaktır. Bu yüzden Başakşehir’deki konut talebi, projenin ilerleyişi ve genel ekonomik görünüm gibi dinamikleri izlemek, süreci daha bilinçli yönetmek açısından oldukça gerekli.

Not: Bu yazı gayrimenkul sertifikalarına yönelik genel bilgilendirme amacıyla yazılmış olup, içeriğindeki bilgiler ihraçcının bilgilendirme dokümanları ve resmi sitesinden alınmıştır. Ancak yatırım kararları, SPK tarafından onaylanacak ve KAP’ta yayımlanacak İzahname incelenerek verilmelidir.