Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (AVPGY) 2025 4.Çeyrek Bilanço Analizi

AVPGY 2025 yılı 4. Çeyreğinde 84,46 milyon TL net zarar açıkladı. Yıllık bazda bakıldığında net zararda %3.237’lik dikkat çekici bir toparlanma gerçekleşirken çeyreklik görünümde de %110’luk azalış kaydedildi.

Kaynak: FastWeb

Satış gelirleri, 2025 yılı dördüncü çeyreğinde geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre %24 azalış göstererek 1.754,84 milyar TL seviyesine geriledi. Çeyreklik bazda da %23’lük bir azalış kaydedildi.

Net satış üzerindeki etki olarak konut ve ofis satış gelirleri 2025 yılı 4. Çeyreğinde 4.069.844,19 milyar TL, kira gelirleri 2.537.992,68 milyar TL ve ortak alan satış gelirleri 214.500,47 milyon TL katkı sağladı. Avrupakent GYO portföyünde yer alan Avrupa Konutları Şişli ve Demir Life projelerine ilişkin olarak, 31.12.2023 tarihli değerleme raporunda yer alan arsa değerinin 31.12.2025 satın alma gücü dikkate alınarak maliyete eklenmesi, enflasyon muhasebesi etkisiyle birlikte konut satış maliyetlerinde artışa neden olmuştur. Bu uygulama brüt kar üzerinde baskı yaratan bir unsur olarak öne çıktığı görülmektedir.

Net kar marjı 4.çeyrekte -4,81% olurken, önceki çeyrekte 35,81% ve geçen yılın aynı çeyreğinde 110,05% olmuştu. Brüt kar marjı 4.çeyrekte 30,57% olurken, önceki çeyrekte 28,59% ve geçen yılın aynı döneminde 78,14% olarak gerçekleşmişti.

FAVÖK 2025 yılı 4. çeyreğinde geçen yılın aynı çeyreğine göre %68 azalışla 544,07 milyon TL olarak gerçekleşti. Bir önceki çeyreğe göre ise FAVÖK’te %13’lük azalış kaydedildi. FAVÖK marjı ise 4. çeyrekte geçen yılın aynı çeyreğine göre 43,99 puan azalışla %31,00 oldu. Bir önceki çeyrekte FAVÖK marjı %27,49 seviyesindeydi. Çeyreklik bazda FAVÖK marjında 3,51 puan artış gerçekleşti.

2025 yıl sonu itibarıyla stoklar 4,8 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiş olup, 2024 yıl sonuna kıyasla %45 oranında azalış göstermiştir. Söz konusu gerilemenin temel nedeni, konut satış hızındaki artışa paralel olarak stoklardan gerçekleşen çıkışların güçlenmesidir.

Konut Satışları

2025 yılının dördüncü çeyreğinde şirket, portföyündeki projelerde satış faaliyetlerini sürdürmüştür. Bu dönemde Demir Life Projesi’nde yer alan 257 konutun 30 adedinin, Fezapark villalarında 1 adet villa, Avrupa Konutları Şişli’de 87, Avrupa Konutları Çamlıvadi Projesi’nde yer alan 112 konutun 89 adedinin satışı gerçekleşmiştir. Ayrıca, 04.06.2025 tarihinde Avrupa Konutları Şişli Projesi’nde Yapı Kullanım İzin Belgeleri(İskan) alınmasıyla 31 Aralık 2025 tarihi itibariyle toplam 87 adet konut satılmıştır.

Kira Gelirleri

Avrupakent GYO, 2025 yılının 12 aylık döneminde operasyonel etkinliğini koruyarak toplam 2,5 milyar TL kira geliri elde etmiş ve yıllık bazda enflasyonun üzerinde %13 oranında büyüme kaydetmiştir.

Kira gelirlerindeki artışta; portföyde yer alan 230 ticari ünitenin düzenli nakit akışı sağlamasının yanı sıra turizm segmentindeki Swissotel Resort Bodrum Beach, Mövenpick Living Çamlıvadi ve Radisson Residences Avrupa Tem projelerinden elde edilen sabit kira gelirleri belirleyici olmuştur. Ayrıca perakende tarafında Forum Trabzon, ArenaPark AVM ve ArmoniPark AVM’den sağlanan sabit ve ciroya dayalı kira gelirlerindeki artış da performansı desteklemiştir.

2025 Yılı Gelişmeleri

2025 yıl sonu itibarıyla toplam portföy büyüklüğü 48,4 milyar TL’ye ulaşan Avrupakent GYO, yıl içerisinde ekspertiz değeri 3,7 milyar TL olan 54 ticari üniteyi %36 iskonto ile 2,4 milyar TL (KDV dahil) bedelle portföyüne dahil etmiştir. Söz konusu satın alım, şirketin varlık tabanını değer odaklı büyüme stratejisi çerçevesinde genişlettiğini gösterirken, iskonto oranı sayesinde portföyün potansiyel değer artışı ve kira getirisi kapasitesinin güçlendiğine işaret etmektedir.

Şirket, 2025 yılı boyunca portföyünü güçlendirmek ve düzenli nakit akışı yaratmak amacıyla kira sözleşmelerini uzatmış ve iskontolu toplu varlık alımları yaptığı görülmektedir. Radisson Residences Avrupa TEM, Swissotel Resort Bodrum Beach ve Mövenpick Living Çamlıvadi projelerinde kira sözleşmeleri yıl sonuna kadar yenilenmiş; sabit kira ile birlikte ciroya dayalı model korunarak yüksek olan tutarın tahsili esas alınmıştır. Ayrıca bağımsız değerleme raporları doğrultusunda Bağcılar Avrupa Konutları Yenimahalle, Tema İstanbul 2 ve Çamlıvadi projelerinde iskonto avantajı ile ticari ünite ve bağımsız bölümler portföye dahil edilmiştir. Ödeme planlarında peşin ve vadeli yapı birlikte kullanılarak likidite dengesinin arttırıldığını söylemek mümkün görmektedir.

Genel çerçevede alınan kararlar, portföy kalitesini artırmaya, kira gelirlerini optimize etmeye ve uzun vadeli değer yaratımını desteklemeye yönelik stratejik adımlar olarak değerlendirilebilir.

Değerleme

AVPGY şirketine yönelik değerleme çalışmamızı Net Aktif Değer (NAD) yöntemiyle hem şirketin kendi solo performansı hem de sektörel bazda PD/NAD oranı dikkate alarak gerçekleştirdik.

2023/06 - 2025/12 dönemler arasındaki finansal sonuçları bir bütün olarak ele aldığımızda;

• %50 NAD iskonto oranı (medyan),
• 0,56 PD/NAD sektör oranı (medyan),
• 28,45 milyar TL birleştirilmiş hedef piyasa değeri,

karşılığında hedef fiyatımız 70,45 TL olarak kaydedilmiştir.

2025 – 09 dönemine yönelik değerleme çalışmamızda yer alan 70,14 TL hedef fiyat dikkate alındığında, yeni finansal dönem ile birlikte şirkete yönelik hedef fiyat stratejimizi değiştirmiyor, 71 TL olarak korumayı sürdürüyoruz.

Ayrıca GMYO sektörüne yönelik 2025/12 dönemine yönelik finansal sonuçlar tamamlandıktan sonra sektörel bazda çarpanlarda izlenecek değişimler de dikkate alınarak şirkete yönelik hedef fiyatımızda yeni bir değişiklik olup olmayacağı hususunu ayrıca takip edeceğiz.