Model Portföyümüze Ekliyoruz: Stratejik Bir Alternatif “EKGYO”

Türkiye’de gayrimenkul yatırım ortaklığı sektörü, makroekonomik dalgalanmalara rağmen gerek portföy çeşitliliği gerekse şeffaf yapıları sayesinde hem kurumsal hem de bireysel yatırımcıların en çok takip ettiği ve uzun vadeli potansiyeli yüksek alanlardan biri olmaya devam ediyor. Sektör, düzenli kira gelirleri ve uzun vadeli değer yaratma potansiyeli ile yatırımcıların risk-getiri dengesini yönetebileceği stratejik bir yatırım aracı sunuyor.

Faiz İndirim Döngüsünde GYO

TCMB’nin Temmuz 2025’te başlattığı faiz indirim süreci, sektör için önemli bir dönüm noktası niteliğinde. Önümüzdeki dönemde kademeli faiz indirimlerine devam edecek olması, kredi maliyetlerinde iyileşme sağlayarak konut talebini destekleyebilir. Enflasyondaki düşüş trendinin sürmesi, inşaat maliyetlerindeki artışın hızını sınırlayarak sektörün kar marjını olumlu etkileyebilir. Sermaye piyasaları, GYO’ların alternatif finansman arayışlarında öne çıkmaya, halka arzlar ve borçlanma araçları yoluyla kaynak yaratma eğiliminin devam etmesi beklenebilir.

Piyasa oyuncularının TCMB’nin faiz indirimine başlayacağına yönelik düşünceleri ve bankanın bu sürece ilişkin verdiği mesajlar & izlediği aksiyonların karşılığı olarak EKGYO şirketinin fiyatlama performansının bu psikolojiye uyum sağladığını görebilmekteyiz.

Vergisel Avantaj için Temettü

• 7524 sayılı Kanun ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) ve Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) için %50 kâr dağıtımı → %10 kurumlar vergisi uygulaması başladı.
• Şirketler dağıtım şartını yerine getirmezse %30 kurumlar vergisi ödeyecek.
• Ayrıca GYO temettülerinde stopaj muafiyeti bulunuyor.
• Bu düzenleme, özellikle bireysel emeklilik fonları ve uzun vadeli kurumsal yatırımcıların GYO’lara ilgisini artırabilir.

Çarpanlarda İzlenen İskonto

GYO sektörü bir yandan Net Aktif Değer’de diğer yandan PD/DD çarpanı ile diğer sektörlerden ayrışan önemli bir iskonto sunmaktadır. Özellikle faiz indirim süreci ve enflasyonist etkilerin kademeli bir şekilde azalacağı yeni dönemde Banka, Holding sektörlerine alternatif bir yatırım alanı olarak öne çıkıyor.

Yabancı Bakış Açısında Farklılaşma

• Şeffaf yapı + vergi avantajı + faiz indirim hikâyesi birleşince yabancı yatırımcı için GYO sektörü cazip bir alternatif sunuyor.
• $ bazında EKGYO halen tarihsel zirvelerine göre ciddi iskontolu işlem görüyor.
• TOKİ iş birliği ve Gayrimenkul Sertifikası uygulaması şirketi sektör içinde farklılaştırıyor.

Gayrimenkul Sertifikası uygulaması

• EKGYO, sektördeki konumunu geniş portföy yapısı ve şeffaf yönetim anlayışının yanı sıra, TOKİ iş birliği çerçevesinde hayata geçirdiği yenilikçi finansal enstrümanlarla da güçlendirmektedir.
• Bu kapsamda öne çıkan Gayrimenkul Sertifikası uygulaması, konut alımına erişimi kolaylaştırmasıyla birlikte yatırımcılara alternatif bir sermaye piyasası aracı sunmaktadır.
• Gayrimenkul Sertifikası uygulaması, EKGYO’nun satış stratejisine alternatif bir boyut kazandırmakta ve sermaye piyasalarıyla entegrasyon açısından dikkat çekmektedir.
• Bu enstrümanın, konut alımına erişimi kolaylaştırması sayesinde orta vadede satış hızını destekleyebileceği ve nakit akışlarını çeşitlendirme yönünde katkı sağlayabileceği düşünülmektedir
• Bununla birlikte, söz konusu etkinin ne ölçüde gerçekleşeceği faiz politikasındaki seyrin, yatırımcı talebinin ve piyasa koşullarının nasıl şekilleneceğine bağlı olacaktır.

GYO Sektörü ve EKGYO Şirketi Zirveden Uzaklığı ile Göz Dolduruyor

$ bazında Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı sektörü tarihsel zirvelere göre sektörel bazda ciddi iskontolu işlem görüyor.

$ bazında EKGYO halen tarihsel zirvelerine göre ciddi iskontolu işlem görüyor.

Finansal Cephede Fark Yaratmaya Devam Ediyor

"EKGYO'nun mali tabloları özellikle son 5 dönem incelendiğinde gelir tablosu tarafında son dönem (2025/6) Hasılatının aynı dönemin bir önceki yılına göre (2024/6) çok ciddi artış gösterdiği görülmektedir. Yine bu artış ciddi bir şekilde 2024 yılı sonundan beri devam etmektedir. 2025 yılının ilk çeyreğinde 22,5 Milyar TL, 6 aylık olarak baktığımızda ise 47,5 milyar TL’lik bir satış yakalandığı görülmektedir.  Bu süreçte satışların maliyeti artarken dikkat çeken diğer taraf ise satışların artışı ile paralel olarak faaliyet giderlerinin çok fazla değişmediği dönemlik formasyonunu koruduğu hususudur. Yine yıllıklandırılmış satışlarında artış içinde olduğu görülmektedir. Esas Faaliyet Kar Marjının 2024 yılı sonuna göre artış içinde olduğu gözlenirken bu yılın ilk çeyreğinde yaklaşık %25 olurken ikinci çeyrekte yaklaşık %29'a ulaşmıştır. Özsermaye karlılığı tarafında ise 2024 yıl sonuna göre %13'ten %21'e çıktığı görülmektedir. Ayrıca bilançoda borçlanmanın oransal olarak pasifte payının düştüğü görülmekle birlikte güçlü özsermaye yapısı dikkat çekmektedir." Finansallara yönelik bilgi almak için 2. Çeyrek bilançosu analizimizi inceleyebilirsiniz.

Değerleme ve Hedef Fiyat

Net Aktif Değer yöntemi özelinde gerçekleştirdiğimiz modellememizi, Piyasa Değeri / Net Aktif Değer, Fiyat /Kazanç ve Piyasa Değeri /Defter Değeri gibi önemli çarpanlar ve bu çarpanların sektörel bazdaki konumu da dikkate alınarak bütüncül bir yapıda değerlendirilmiştir.

EKGYO hem sektörün sunduğu derin iskonto hem de faiz indirimi–vergi avantajı–TOKİ iş birliği üçlüsünün desteğiyle model portföy için cazip bir hisse konumundadır. Temel senaryo eşliğinde 12 aylık hedef fiyatımız 34,03 TL’dir. 20,56 seviyesinden işlem gören EKGYO şirketini 16 Eylül 2025 tarihi itibariyle model portföyümüze ekliyoruz. Hedef fiyatımızda baz aldığımız temel senaryoya ek olarak iyi ve kötü senaryo çerçevesinde izlenebilecek olası fiyatlama davranışı da değerleme tablomuz içerisinde ayrıca yerini almaktadır.