Emlak Konut (EKGYO) 2026 3.Çeyrek Bilanço Analizi

Emlak Konut, 2026 yılının üçüncü çeyreğinde 1,13 milyar TL net dönem karı açıkladı. Net kar geçen yılın aynı dönemine göre %352 artarken, bir önceki çeyreğe göre %5 geriledi. Operasyonel karlılıktaki iyileşmeye ve net parasal pozisyon kazancındaki artışa karşın yükselen finansman giderleri, net kar üzerinde baskı oluşturdu.

Satış gelirleri üçüncü çeyrekte yıllık bazda %38 artarken, çeyreklik bazda %46 azalarak 16,13 milyar TL olarak gerçekleşti. Brüt kar, yıllık %109 artış ve çeyreklik %1 düşüşle 8,31 milyar TL oldu. Satış gelirlerindeki çeyreklik gerilemeye rağmen brüt karın büyük ölçüde korunması, brüt kar marjını ikinci çeyrekteki %27,88’den %51,55’e taşıdı. Faaliyet giderlerinin çeyreklik %28 azalarak 1,52 milyar TL’ye gerilemesi de operasyonel karlılığı destekledi.

Net esas faaliyet karı yıllık %170, çeyreklik %8 artarak 6,79 milyar TL’ye yükseldi. FAVÖK ise geçen yılın aynı dönemine göre %166, önceki çeyreğe göre %9 artışla 6,86 milyar TL oldu. Esas faaliyet kar marjı %42,13’e, FAVÖK marjı ise %42,52’ye yükselerek hem yıllık hem de çeyreklik bazda iyileşme gösterdi.

Net finansman giderleri, geçen yılın aynı dönemindeki 3,98 milyar TL ve önceki çeyrekteki 4,49 milyar TL seviyelerinden 6,04 milyar TL’ye yükseldi. Net parasal pozisyon kazancı ise yıllık %200, çeyreklik %562 artışla 2,47 milyar TL’ye ulaşarak karlılığı destekledi. Bu görünümde net kar marjı, geçen yılın aynı dönemindeki %2,16 ve önceki çeyrekteki %3,97 seviyelerinden %7,05’e yükseldi.

Bilanço tarafında özkaynaklar çeyreklik %6 ve yıllık %27 artışla 164,01 milyar TL’ye ulaştı. Toplam varlıklar ise çeyreklik %8, yıllık %66 artarak 458,79 milyar TL oldu. Yatırım harcamaları üçüncü çeyrekte yıllık %194 ve çeyreklik %4758 artışla 2,24 milyar TL’ye yükseldi.

Genel olarak üçüncü çeyrekte satış gelirlerindeki çeyreklik düşüşe rağmen brüt karın korunması ve faaliyet giderlerindeki azalış, operasyonel marjları destekledi. Ancak yükselen finansman giderleri, operasyonel iyileşmenin ve parasal kazançtaki artışın net kara yansımasını sınırladı.

2026 İlk Dokuz Ay Satışları

2026 yılının ilk dokuz ayında şirket tarafından geliştirilen projelerde 3269 adet bağımsız bölüm satışı gerçekleştirilirken, bu satışlardan KDV hariç 56,8 milyar TL ön satış geliri elde edilmiştir. Ortalama metrekare satış fiyatı 129273 TL seviyesine ulaşarak bir önceki yıl ortalamasının %22 üzerinde gerçekleşmiştir. Bu dönemde bağımsız bölüm ön satışlarında yıl sonu hedefinin %42’sine ulaşılmıştır.

Aynı dönemde arsa satışlarından 5,52 milyar TL gelir elde edilmiştir. Böylece bağımsız bölüm ve arsa satışları birlikte değerlendirildiğinde, ilk dokuz aylık toplam ön satış tutarı 62,32 milyar TL seviyesine ulaşmıştır.

İlk yarı verileriyle karşılaştırıldığında, üçüncü çeyrekte 671 adet bağımsız bölüm satışı gerçekleştirilmiş ve 11,63 milyar TL ilave ön satış geliri sağlanmıştır. Arsa satış gelirinde ise ilk yarıya göre değişim görülmemiştir. Yıl sonu satış hedefinin %58’inin henüz karşılanmamış olması, hedefe ulaşılması açısından son çeyrekte satış temposunun belirgin şekilde hızlanması gerektiğine işaret etmektedir.

Rakamlarla Emlak Konut Projeleri

Emlak Konut’un rapor tarihi itibarıyla ürettiği bağımsız bölüm sayısı 269671 adede ulaşmıştır. Geliştirilen arsa alanı 25,3 milyon m², toplam inşaat alanı ise 57,1 milyon m² seviyesindedir.

Şirket bugüne kadar toplam 484 ihale gerçekleştirirken, bunların 137 adedi gelir paylaşımı, 347 adedi ise anahtar teslim modeli kapsamında yapılmıştır. Gelir paylaşımı modeli kapsamındaki projelerin toplam satış geliri 688,13 milyar TL’ye ulaşırken, anahtar teslim projelerin toplam yapım bedeli 634,34 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.

Projeler kapsamında yaklaşık 40 bin kişiye istihdam sağlanırken, 256 sektöre destek verilmiştir. Sosyal donatı yatırımları kapsamında ise bugüne kadar 58 okul, 36 cami ve 7 sağlık ünitesi hayata geçirilmiştir. Bu veriler, şirketin konut üretiminin yanı sıra istihdam ve sosyal altyapıya sağladığı katkıyı da ortaya koymaktadır.

Şirketin Varlık Kompozisyonu ve Finansal Büyüklüğü

2026 yılının ilk dokuz ayı itibarıyla şirketin toplam varlık büyüklüğü 494,6 milyar TL seviyesine ulaşmıştır. İhale edilmemiş arsa stokunun ekspertiz değeri 144,7 milyar TL, gelir paylaşımı projelerinde şirket payına düşen toplam gelir ise 148,4 milyar TL seviyesinde bulunmaktadır. Anahtar teslim projelerin arsa maliyeti ve hakediş ödemeleri 45,2 milyar TL, binaların ekspertiz değeri ise 53,5 milyar TL olarak hesaplanmıştır.

Şirket bilançosunda arsa ve konut stoklarının maliyet değeri 316,2 milyar TL, yatırım amaçlı ve diğer gayrimenkullerin maliyet değeri 7,7 milyar TL seviyesindedir. Bağlı ortaklık gayrimenkullerinin maliyet değeri 9,2 milyar TL, ekspertiz değeri ise 11,5 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. Toplam yükümlülükler 333,0 milyar TL seviyesinde bulunmaktadır.

Ekspertiz değerleri ve proje gelirleri dikkate alınarak yapılan düzeltmeler sonucunda şirketin net aktif değeri 231,8 milyar TL seviyesine ulaşmıştır.

2026 Hedefleri ve İlk Dokuz Ay Gerçekleşmeleri

Emlak Konut, 2026 yılı için bağımsız bölüm satışlarından 135,25 milyar TL, arsa satışlarından ise 10,20 milyar TL gelir elde ederek toplam ön satış büyüklüğünü 145,45 milyar TL’ye ulaştırmayı hedeflemektedir.

İlk dokuz ay itibarıyla bağımsız bölüm satışları 56,81 milyar TL ile yıllık hedefin %42’sine, arsa satışları ise 5,52 milyar TL ile hedefin %54,2’sine ulaşmıştır. Böylece toplam 62,33 milyar TL’lik ön satış, yıllık toplam satış hedefinin %42,9’una karşılık gelmektedir.

Adet bazında yıl sonu için belirlenen 7801 bağımsız bölüm hedefinin 3269 adedi gerçekleştirilerek %41,9 seviyesine ulaşılmıştır. Yıl boyunca gerçekleştirilmesi planlanan 60 ihalenin 42’si ilk dokuz ayda tamamlanırken, ihale hedefinin %70’i karşılanmıştır.

Finansal tarafta şirketin 13,10 milyar TL net kar hedefi karşısında ilk dokuz aylık net karı 2,87 milyar TL seviyesinde gerçekleşerek hedefin %21,9’una ulaşmıştır. Bağımsız bölüm satış alanı ise 950 bin m² yıllık hedefe karşılık 439 bin m² olarak gerçekleşmiş ve hedefin %46,3’ü karşılanmıştır.

EKGYO 3. Çeyrek Finansalları Ardından Değerleme Raporu

Emlak Konut GYO (EKGYO) için gerçekleştirdiğimiz güncel değerleme çalışmasında, şirketin güçlü Net Aktif Değer (NAD) büyümesine rağmen piyasa tarafından tarihsel olarak son derece yüksek iskonto ile fiyatlanmaya devam ettiği görülmektedir. 2026/09 dönemi itibarıyla şirketin Net Aktif Değeri 383,6 milyar TL seviyesine ulaşırken, hisse başına NAD 100,96 TL olarak gerçekleşmiştir.

Son dönem bilançosunda stoklardaki yatay seyre karşılık; nakit ve nakit benzerlerinin 48,68 milyar TL’ye, toplam finansal yatırımların ise 11,16 milyar TL’ye ulaşması şirketin likidite ve varlık yapısını güçlendiren en dikkat çekici unsurlar olmuştur. Dönem içinde 104,21 milyar TL’yi aşan borçlanma kaynaklı nakit girişi operasyonel hareketliliği beslerken, net borcun 10,09 milyar TL’ye gerilemesi ve FAVÖK marjının %43 gibi güçlü bir seviyeye yükselmesi şirketin finansal esnekliğini artırmıştır. Bununla birlikte, makroekonomik koşulların ve yüksek faiz ortamının konut talebi üzerindeki baskısı, NAD iskontolarının %82 seviyesine ulaşmasında etkili olmaya devam etmektedir.

Değerleme çalışmamızda metodolojik istikrarı korumak adına dinamik bir ağırlıklandırma modeli benimsenmiştir. Tarihsel 3. çeyrek (Q3) realizasyonlarına ve medyanına %70, 2016/03'ten bu yana uzanan tüm veri setinin medyanına ise %30 ağırlık verilmiştir. Bu kurgu doğrultusunda, 12 aylık projeksiyon dönemi için muhafazakâr %6 NAD büyüme varsayımı ve dönemsel konjonktüre uyumlu iskonto patikası temel alınmıştır. Gerçekleştirdiğimiz Şirket Bazlı NAD analizi sonucunda; EKGYO için hedef hisse fiyatımızı 33,03 TL olarak hesaplıyoruz.

2026 2. çeyrek finansalları ardından 30,96 TL hedef fiyat verdiğimiz EKGYO şirketinin hedef fiyatını 33,03 TL olarak güncelliyor ve portföyde tutmaya devam ediyoruz.