Fed Sonrası Konut Piyasası Yakından İzlenecek
Mayıs ayı başında art arda onuncu kez faiz artırımı ile politika faizini toplamda 500 baz puan yükselten ABD Merkez Bankası (Fed) Haziran ayı toplantısında piyasa beklentilerine paralel olarak faizi 5,25%’te sabit bıraktı. Haziran ayı verilerine göre ABD enflasyonu 4,9%’dan 4%’ e gerileyerek iki yılın en düşük seviyesine indi. Gıda ve enerji fiyatlarının dahil edilmediği çekirdek enflasyon ise 5,3% ile yüksek kalmaya devam ediyor.
Fed Başkanı Powell basın toplantısında 2% enflasyon hedefinde kararlı olduklarını, bir yılı aşkın süredir devam eden faiz artışlarının henüz ekonomiye yansımadığını belirtti. Bu noktada Powell’ın sıkılaştırıcı para politikasının etkilerini talep ve başta konut olmak üzere faize duyarlı sektörlerde izlediklerini belirtmesi, uzun süredir gündemde olan resesyon beklentileri üzerinde para politikası yapıcılarının enflasyonla mücadelesinde konut sektörünü öncü gösterge olarak takip etmeleri dolayısıyla bir kez daha gündemdeki sıcaklığını artırdı.
Bu aşamada Powell’ın bankacılık krizinin ekonomi üzerindeki etkilerinin henüz belirsiz olduğu ve sıkılaştırıcı politikanın etkilerinin tam hissedilmediğini belirtmesine rağmen büyüme beklentisini 1%’e revize etmesi kafa karışıklığı yarattı. Sıkılaşan kredi koşulları ve GSYİH’nın 16%’sını (2022) oluşturan konut sektöründeki belirsizlik, büyümedeki yukarı yönlü revizyonlara rağmen durgunluk sinyalleri vermeye devam ediyor.
Fed, mortgage oranlarını doğrudan belirlemese de mortgage piyasasının Fed’in hamlelerinden doğrudan etkilendiğini biliyoruz. Düşük mortgage faiz dönemi 2022 yılında sona erdi. Haziran ayında ise 6%’nın üzerine çıkarak 2008’den bu yana en yüksek seviyelere ulaştı.
Ekim ayında 7%’yi aşan 30 yıllık ortalama mortgage faiz oranları 8 Haziran ile biten haftada %6,71'e düştü. Hala yüksek diyebileceğimiz borçlanma maliyetleri hem satıcıları hem alıcıları dışlamaya devam ediyor.
Yukarıdaki grafikte mevcut ev satışları ve toplam konut envanterinin son dönemdeki düşüşünü inceleyebilirsiniz. 2023'te mevcut ev satışları önceki aya göre %2,4 ve önceki yılın aynı dönemine göre %22 düşerek 4,44 milyon oldu. Daha yüksek mortgage faiz oranları, satın alınabilirliği önemli ölçüde azalttığı için ev satışları üzerinde ağırlık oluşturmaya devam edecek. Ev sahipleri ise satış için istekli olmadıkları için envanter seviyeleri sorun olmaya devam edebilir.
Grafikte Konut Fiyat Endeksi (beyaz), yıllık bazdaki enflasyon (mavi), GSYİH (kırmızı) ve 30 yıllık mortgage faiz oranı (turuncu) görülüyor.
Borçlanma maliyetlerinin artması dolayısıyla fiyatların aşağı yönde hareket etmesi konut sektöründeki talebi basılıyor. Yukarıdaki grafikte mortgage faizlerindeki yükselişin konut fiyat endeksi(HPI) ile negatif korale olduğu görülebilir.
2023'ün ilk çeyreği için pozitif GSYİH büyümesine rağmen, raporun başında da belirttiğimiz gibi konut sektörünün büyümeye verdiği destek azalıyor.
26 Temmuz’da gerçekleşecek beyanatta 25 baz puanlık yeni bir faiz artırımı beklentisi bulunuyor. Ancak bunun gerçekleşip gerçekleşmeyeceği önümüzdeki zamana yayılan birçok veriyle belli olacak. İstihdam verilerinin yanı sıra, konut fiyat endeksi ve yeni konut satışları gibi sektöre ilişkin birçok veri yakından takip ediliyor olacak.